Sono amministratore di un condominio che ha la fortuna di avere un cortile interno. La posizione dei cassonetti condominiali avviene quindi in tale cortile interno. Al piano terra del condominio vi sono due attività commerciali che per la loro gestione sono dotati di propri contenitori (organico e indifferenziato da 120 lt.). Ognuno di loro posiziona quindi i propri contenitori nei pressi di quelli condominiali.
Alcuni condomini sollevano l'eccezione che dovrebbero tenerseli all'interno della loro attività (vi è la evidente difficoltà dovuta alla dimensione dei cassonetti).
Io riterrei che ai sensi dell'art. 1102 del Cod. Civile possono anche loro "servirsi della cosa omune" perché non impediscono agli altri condomini di fare altrettanto. E' mia intenzione portare tale argomento in assemblea di condominio però vorrei avere un supporto legale e quindi un vostro parere. Grazie
RISPOSTA
Sarò molto concreto nella mia esposizione: la condotta delle attività commerciali ubicate al piano terra è perfettamente legale.
E' conforme all'articolo 1102 del codice civile, in quanto il posizionamento dei loro bidoni privati non costituisce impedimento per gli altri condomini.
E' conforme all'articolo 844 del codice civile, in quanto non possiamo parlare certamente di immissioni nocive di odori per gli altri condomini, visto che comunque l'area
sarebbe adibita alla raccolta differenziata. Come dire … un cassonetto della differenziata aggiuntivo non provoca problemi concreti di immissioni nocive di cui all'articolo 844 del codice civile.
E' conforme alle norme che tutelano il decoro dell'edificio condominiale (articolo 1120 ultimo comma del codice civile), visto che i cassonetti privati non sono ubicati dinanzi alla facciata principale del condominio, ma accanto ai bidoni condominiali. Anche in questo caso … un cassonetto della
differenziata aggiuntivo non provoca una lesione del decoro dell'edificio !
Tanto premesso, pur essendo perfettamente legale, l'assemblea condominiale può procedere con una delibera che regolamenti il posizionamento dei bidoni e che vieti l'apposizione in aree comuni dei bidoni privati.
Per quanto riguarda i condomini, il posizionamento dei cassonetti per la raccolta differenziata di proprietà condominiale deve essere stabilito tramite assemblea. In questo caso, la proposta di posizionamento deve essere approvata con la maggioranza del 50%+1 degli intervenuti e 500 millesimi (art. 1136 II comma del codice civile). A mezzo di tale delibera è possibile vietare agli imprenditori del piano terra di posizionare i cassonetti privati nell'area comune.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 1102, 844, 1120, 1136 del codice civile
Dove collocare i bidoni raccolta differenziata?
L'avvento della raccolta differenziata dei rifiuti ha naturalmente portato tanti vantaggi, anche se la situazione è decisamente ancora da migliorare sotto molti punti di vista.
Tra le problematiche difficili da risolvere ve n'è una che molti di noi vivono direttamente nelle proprie città e nei rapporti di vicinato: si tratta del posizionamento dei contenitori per la raccolta della spazzatura effettuata con il metodo del porta a porta; in particolare, qui parliamo del problema relativo alla distanza che i bidoni differenziata hanno rispetto alle abitazioni.
Come spesso accade, raramente le persone sono contente; c'è infatti chi si lamenta della troppa vicinanza e chi, meno spesso, della troppa lontananza.
Se la troppa vicinanza dei contenitori differenziata porta con sé lo svantaggio del cattivo odore e del disordine, per non dire della sporcizia, nei casi gestiti male, la troppa lontananza porta invece la scomodità di doversi allontanare da casa a tarda sera o a prima mattina; non sempre si tratta di semplice scomodità, come vedremo più avanti, perché c'è chi ha proprio difficoltà a deambulare e dunque fa fatica a compiere gli atti quotidiani più semplici, come appunto buttare la spazzatura.
Per non parlare degli anziani che per timore della propria incolumità non si allontanano volentieri da casa propria quando è calato il buio. Ce n'è, come sempre, per tutti i gusti.
In mezzo naturalmente, c'è l'amministratore, se è coinvolto un condominio.
Quello di mettere d'accordo le persone è solo un aspetto; perché è necessario rispettare in primis le norme (prime tra tutte il regolamento comunale), le esigenze collettive, il rispetto dei vicini che non hanno nulla a che fare con quei bidoni e invece può succedere che se li ritrovino a due passi da casa.
Bisogna aggiungere che in caso di cassonetti condominiali può capitare che si tratti di quantità di rifiuti importanti: un condominio, come sappiamo, può da solo arrivare a raccogliere centinaia, se non migliaia di abitazioni.
Il discorso cambia a seconda che l'area occupata sia pubblica o privata.
Chi può individuare il luogo dove devono essere posizionati?
Vediamo come hanno risolto le diverse problematiche due provvedimenti, uno del TAR Liguria, la sentenza n. 865, depositata il 26 ottobre 2018, l'altro della Corte di Cassazione, l'ordinanza n. 30455, depositata il 23 novembre 2018.
Contenitori raccolta differenziata lontani dal condominio ma non dai vicini del condominio
La sentenza del TAR Liguria risolve un conflitto tra alcuni cittadini e la pubblica amministrazione.
In particolare, i proprietari di alcune abitazioni impugnano davanti al giudice amministrativo un provvedimento con il quale il Comune ha autorizzato il collocamento di un'isola ecologica da parte di un condominio in un'area pubblica molto vicina, appunto, alle loro abitazioni.
Essi contestano sia il collocamento in un'area privata anziché in un'area di proprietà del condominio, sia la distanza: elevata quella dal condominio, ridotta quella dalle loro abitazioni; il tutto senza i necessari presupposti.
La localizzazione della detta isola ecologica è già stata in precedenza oggetto di un contenzioso per i medesimi motivi (diversa la zona e diversi i ricorrenti); contenzioso che si è concluso con l'accoglimento del ricorso con la motivazione che:
iI condominio richiedente non aveva in alcun modo provato l'impossibilità di collocare l'area ecologica su terreno condominiale né l'amministrazione aveva positivamente verificato, con adeguata istruttoria, la sussistenza di tali condizioni ostative, che costituiscono condizione per il rilascio della deroga (TAR Liguria n. 865/2018).
A seguito della pronuncia, il condominio aveva presentato una nuova SCIA relativa all'occupazione della stessa area ma in dimensioni ridotte; il Comune aveva invece indicato un'altra area, cioè quella per cui è causa.
Le norme di cui i ricorrenti assumono la violazione sono molteplici.
Nell'affrontare la questione, il Tribunale alla fine annullerà il provvedimento comunale sostanzialmente perché non rispettoso del principio ricavabile dalla normativa secondo cui:
la collocazione delle aree ecologiche su area pubblica costituisce l'eccezione rispetto alla regola dell'ubicazione sui terreni di proprietà condominiale, è evidente che l'area pubblica prescelta dovrà essere di regola posta nell'immediata vicinanza del condominio richiedente e - solo ove ciò non sia possibile - in altra area idonea (TAR Liguria n. 865/2018).
Infatti, non risulta che il Comune abbia verificato l'assenza di aree condominiali utilizzabili all'uopo e di aree pubbliche più vicine al condominio di quella prescelta e tra l'altro le motivazioni per cui sarebbe stata scelta l'area in contestazione, ovvero
l'area posta all'intersezione tra Via [...] e Via [...] sarebbe area di parcheggio che risulta libera e in lontananza di finestre, ingressi e altro TAR Liguria n. 865/2018)
Bidoni spazzatura condominiali troppo lontani dalle abitazioni
L'ordinanza della Corte di Cassazione riguarda un conflitto tutto interno a un condominio, anche se anche questo originato da un provvedimento amministrativo.
Infatti, in seguito alle modifiche della disciplina comunale i materia di gestione dei rifiuti, un condominio decide di cambiare la collocazione dei secchi differenziata, allontanandoli, per quanto qui interessa, dall'abitazione di una condòmina.
Tale condòmina impugna davanti al giudice la delibera condominiale contenente la decisione, spiegando che, per le sue condizioni somatiche deperite, non può accedere al luogo destinato al conferimento dei rifiuti, sicché lamenta la lesione dei suoi diritti di proprietaria.
Sostanzialmente, il ricorso in Cassazione rileva, sul punto, la mancata considerazione da parte della sentenza della Corte d'Appello, della soluzione alternativa allo spostamento dei cestini raccolta differenziata tra le varie indicate dal tecnico incaricato dal condominio e della contestazione dell'innovazione apportata al servizio di raccolta dei rifiuti ai sensi dell'art. 1120 c.c. e del regolamento comunale: la Corte avrebbe errato nel ritenere legittima un'innovazione senza tenere conto del fatto che per Regolamento comunale il locale adibito al deposito delle immondizie deve essere agevolmente raggiungibile anche alle persone con mobilità ridotta.
La prima doglianza è considerata irrilevante dalla Corte, dal momento che l'adozione di una diversa soluzione tra le tante non rappresenta di per sé una violazione normativa.
In merito all'assunta violazione della norma del regolamento che prescrive che il luogo del conferimento debba essere raggiungibile anche da persone con ridotta capacità motoria, la Corte ha rilevato che la valutazione non rientra nei sui poteri, rilevando
esclusiva competenza dell'assemblea condominiale nell'individuare le nuove modalità di espletamento del servizio comune (Cass. n. 30455/2018)
Inoltre, prosegue la Corte, la condòmina ha la possibilità di attivarsi per l'eliminazione delle barriere architettoniche.
Pertanto, afferma la Corte di Cassazione, la norma del regolamento che prescrive la raggiungibilità delle persone con capacità motoria ridotta non è qui violata, dal momento che esistono soluzioni per eliminare la
barriera architettonica esistente.
Soluzioni giuridicamente rappresentate dalla L. n. 13/1989 sull'eliminazione delle barriere architettoniche.
Tale legge, in particolare, chiarisce più avanti la Corte, favorisce le procedure deliberative in fatto di eliminazione di barriere architettoniche, ma non prevede l'imposizione dell'intervento sugli altri.